Արևմտյան բառ "ռիելթոր"
Ռիելթոր (անշարժ գույքի գործակալ) բառը ինքն իրենից ներկայացնում է մեր լեզվում արված ամենավերջին փոխառություններից մեկը: Առաջին անգամ այդ բառը սկսել են օգտագործել ԱՄՆ-ում, իսկ ԽՍՀՄ-ի փլուզումից հետո այն մտավ նաև մեր կենցաղ: Ով է ռիելթորը: Ռիելթորը պետք է ներկայացնի պատվիրատուի իրավունքները և պաշտպանի դրանք գործարքի սկզբից մինչև վերջ, պետք է ստուգի բոլոր փաստաթղթերը, պատվիրատուին մատուցի անհրաժեշտ իրավաբանական և այլ ծառայություններ, կազմակերպի առևտրական գործարքի(առք ու վաճառք) ամբողջ գործընթացը և պետք է այնպես անի որ գործարքի պայմանները բավարարեն երկու կողմերին էլ, ինչպես նաև պետք է երկու կողմերին էլ երշխավորի անհրաժեշտ համաձայնությունը և վերջնական արդյունքում կազմակերպի սեփականության փոխանցումը: Արտասահմանում ռիելթորը կարող է նաև օգնել ձեզ բանկում հիպոթեքային վարկ ստանալու հարցում:

Ինչպես էր ամեն ինչ սկսվում
Հայաստանում ռիելթորության առաջացման պատմությունը բավականին հետաքրքիր սկիզբ ուներ: 90-ականներից սկսած երբ կառավարությունը պաշտոնապես թույլատրեց քաղաքացիներին գնել և վաճառել անշարժ գույք, վերջինս վերածվեց մի յուրահատուկ ապրանքատեսակի կազմավորելով իր առանձին շուկան: Դա մի ժամանակաշրջան էր երբ հայտնվեցին ռիելթորներ ինչպես նաև ընկերություններ ներգրավված տվյալ գործունեության ոլորտում: Այն ժամանակ դա բավականին հետաքրքիր և շահավետ մասնագիտություն էր, հնարավոր է այս պատճառով էր, որ այդ ոլորտ ներգրավվեցին ինտելեկտուլ աշխատանքի շատ ներկայացուցիչներ, ինչպես օրինակ բժիշկներ, ուսուցիչներ, գիտնականներ: Հասարակության կողմից ընկալման տեսակետից, անշարժ գույքի շուկայի կազմավորման և զարգացման ժամանակահատվածում, ռիելթորը բավականին վստահելի և հուսալի անձ էր:

Կասկածելի գործակալները
Վերջերս անշարժ գույքի շուկայում գների աճը բերեց նրան, որ նոր եկած մարդկանց զգալի մասը հայտնվեց ներգրավված տվյալ գործունեության ոլորտում, այնինչ նրանք բացարձակապես ոչինչ չէին հասկանում անշարժ գույքի առք ու վաճառքից: Նրանց ներկայությունը շուկայում լրջորեն ազդում է տվյալ ասպարեզում աշխատող պրոֆեսիոնալների և ընկերությունների համբավի վրա: Լիցենզիան և անիրավազորությունը: Սկսած 2000թ. կառավարությունը սկսեց օրինականացնել անշարժ գույքի շուկայում գործունեության ծավալումը: Տվյալ ոլորտի աշխատողների համար կազմակերպվեցին հատուկ դասընթացներ: Սկզբում կառավարությունը լիցենզիա էր շնորհում անհատներին, իսկ հետո լիցենզավորում էր անշարժ գույքի շուկայում գոյություն ունեցող ընկերություններին: Ստացվեց որ լիցենզավորված (օրինականացված) ընկերությունները հայտնվեցին պետական հարկային կոմիտեի և կադաստրի վերահսկողության տակ:Այսպիսով անշարժ գույքի շուկայում փաստորեն գործում են մի քանի սուբյեկտ: Փոխհարաբերությունները բաշխվում են մոտավորապես հետևյալ կերպ` մեկ լիցենզավորված ընկերության հաշվին ընկնում է մոտավորապես հարյուր անօրինական գործակալ: Անշարժ գույքի շուկայում, օրենքի շրջանակում գործող բոլոր ընկերությունները ուզում են, որ կառավարությունը գործի դնի այնպիսի մեխանիզմ ըստ որի շուկայի մասնակիցները կամ հանդես գան իրավական դաշտում, կամ էլ դուրս մնան շուկայի սահմաններից:

Պետության շահը
Պետք է նշել որ անշարժ գույքի շուկայում գործող ընկերությունների լիցենզավորումը մեծ նշանակություն ունի պետության համար: Մի կողմից դրանք հայտնվում են պետության հսկողության տակ, իսկ մյուս կողմից լիցենզիաների ստացումը հնարավորություն է տալիս ընկերություններին պատրաստվել ինչպես իրավաբանական այնպես էլ քաղաքացիների տեղեկացվածության մակարդակով: Այս կապակցությամբ անշարժ գույքի շուկայում աշխատելու համար լիցենզիաների ստացումը առաջին հերթին բոլոր մասնակիցներին դուրս կբերի իրավական դաշտ, իսկ հետո արդեն կբերի նրան որ անշարժ գույքի շուկան կդառնա ավելի պրոֆեսիոնալ և պատրաստված:

Միջնորդների մասին օրենքը
Չնայած ՀՀ-ում գոյություն ունեցող անշարժ գույքի գնահատման մասին օրենքի, դեռ գոյություն չունի ռիելթորների գործունեությունը կարգավորող օրենք: Սա նույնպես կարևոր խնդիր է, քանի որ տվյալ օրենքի հայտնվելու դեպքում կկարգավորվեն պետական կառույցների, ռիելթորական ընկերությունների և հաճախորդների փոխհարաբերությունները, ավելի ստույգ բոլոր կողմերը հաստատապես կիմանան իրենց իրավունքներն ու պարտավորությունները շուկայում: Իրականում անշարժ գույքի առք ու վաճառքով զբաղվող ընկերությունները փորձում են իրենց ուժերով կարգավորել կառավարության և հաճախորդների միջև փոխհարաբերությունները: Նույնիսկ չնայած այն փաստին որ ներկայումս ՀՀ-ում գործում է սեփականության մասին օրենքը, որտեղ պարզ ձևակերպված է թե ինչպես է սեփականությունը վաճառողից փոխանցվում գնորդին, թե ինչպես են ձևակերպվում փաստաթղթերը, ինչպես նաև պարզաբանվում են որոշ այլ հարցեր, այնուամենայնիվ տվյալ օրենքում միջնորդևընկերության դերը նշված չէ, և ենթադրվում է որ միջնորդ ընկերությունը անշարժ գույքի շուկայում որոշակի օղակի դիրք է զբաղեցնում և առաջին հերթին հնարավորություն է տալիս առք ու վաճառքի գործընթացը իրականացնել ավելի ապահով ինչպես վաճառողի այնպես էլ գնորդի համար:

Ով ունի ռիելթորի կարիքը ՞
Որպես կանոն միջնորդ-ընկերության անհրաժեշտությունը կարելի է նշել հետևյալ մի քանի ասպեկտներում: Առաջին հերթին դա հնարավորություն է տալիս անշարժ գույքի վաճառքի համար ներկայացվող փաստաթղթերը ստուգել պրոֆեսիոնալ մակարդակով, երկրորդ հերթին դա զգալի ժամանակի խնայողություն է ինչպես վաճառողի այնպես էլ գնորդի համար և երրորդ հերթին միջնորդ-ընկերությունը մինիմալի է հասցնում առք ու վաճառքի գործարքի ռիսկը: Այստեղից էլ բխում է պետության շահագռգռվածությունը, քանզի եթե շուկայում գործարքները կատարվում են պրոֆեսիոնալ մակարդակով, ապա դա հնարավորություն է տալիս կողմերին խուսափել խաբեությունից և կոնֆլիկտներից:

Ռիելթոր — հաճախորդ
Բոլոր ընկերությունները փորձում են հավաքել հնարավորին չափ շատ ինֆորմացիա վաճառքի հանված անշարժ գույքի և պոտենցիալ պատվիրատուի մասին, որպեսզի կազմակերպեն հանդիպում գնորդի և վաճառողի միջև: Եթե մենք փորձենք հերթականությամբ թվարկել ռիելթորական ընկերությունների բոլոր ֆունկցիաները, ապա կունենանք հետևյալ պատկերը`անշարժ գույքի շուկայից մակսիմալ հնարավոր ինֆորմացիայի հավաք, գնորդի և վաճառողի միջև հանդիպման կազմակերպում կարճագույն ժամկետներում, փաստաթղթերի ստուգում, գործարքի կազմակերպում, ինչպես նաև հետամուտ լինել երկու կողմերի վեջնական որոշում ընդունելու գործընթացին:

Միջնորդը գործակալության դեմ
Երբ գնորդը կամ վաճառողը դիմում է լուրջ ընկերության, ապա վերջինս դառնում է գործարքի իր տեսակի երաշխավորող, քանի որ ընկերությունը ոչ միայն գտնում է անշարժ գույքը, կամ վերջինիս գնորդին, այլ նաև հետևում է գործարքում նշված պարտականությունների կատարմանը ավելի ստույգ` երաշխավորում է ժամանակին բնակելի տարածքի ազատումը, գրանցված անձանց գրանցումից դուրս հանելը, բնակարանի վարձերի վճարումը և այլն: Ի տարբերություն անշարժ գույքի շուկայում աշխատող միջնորդների, որոնք ոչ մի պատասխանատվություն չեն կրում, բացի գնորդի և վաճառողի միջև հանդիպում կազմակերպելուց, լուրջ ընկերությունները պատասխանատվություն են կրում գործարքի համար սկզբից մինչև վերջ:

Գների ծայրահեղ բարձր աճ
Անցյալ տարվա հետ համեմատ անշարժ գույքի գները աճել են մոտավորապես երկու անգամ: Դա տեղի է ունեցել հետևյալ մի քանի գործոնների շնորհիվ` շինարարության աճը, դոլարի փոխարժեքի անկումը, միջազգային ներդրումների հոսքը: Սկսած 2007թ. հունվար ամսից գները աճում էիյն ոչ այնքան արագ ինչքան 2006թ. Գների ամսեկան աճը կազմում էր 1-ից 3 տոկոս: Չնայած նրան որ Հայաստանը կանգնած է ընտրությունների շեմին, ենթադրվում է, որ անշարժ գույքի գների աճը Հայաստանում կկանգնի, և հավանաբար, գների զգալի աճ այս տարի չի սպասվի: Ամեն դեպքում, Հայաստանում անշարժ գույքի գները արդեն հասել են բավականին բարձր մակարդակի և կարող են համեմատվել եվրոպական շուկայի հետ:

Հնի և նորի պայքարը
Տվյալ պահին անշարժ գույքի շուկան բաժանվում է երկու մասի` առաջնային, կամ էլ նորակառույց շենքեր և երկրորդային` հին շենքերը: Նորակառույցների աճը սկսեց 1990-ականների սկզբին, իսկ 1998թ. իրադրությունը կտրուկ փոխվեց կապված այն փաստի հետ, որ Ռուսաստանում սովորող և ապրող մասնագետները սկսեցին գալ Երևան և փոխանցել իրենց մասնագիտական փորձը: Դա հենց այն ժամանակաշրջանն էր, երբ Երևանում սկսվեց որակապես նոր շենքերի կառուցումը: Արդյունքում 10 տարի անց մենք հիմա ունենք բավականին հետաքրքիր շենքեր, ինչպես Հյուսիսային, այնպես էլ Գլխավոր պողոտաներում, ինչպես նաև քաղաքի մյուս մասերում: Այսօր դրանց ընդհանուր թիվը կազմում է մոտավորապես 50-ից 60շենք: Հին և նոր շենքերի գները համարյա չեն տարբերվում: Առաջին հայացքից դա կարող է տարօրինակ թվալ, բայց դա ունի իր պատճառները: Հիմնական պատճառներից մեկն այն է, որ նորակառույցների մեծ մասում ապրելու դեպքում, բացի կոմունալ ծախսերից, առաջ են գալիս մի շարք լրացուցիչ ծախսեր` նորակառույցում բնակարանի տերը պետք է ամեն ամիս վճարի անվտանգության ծառայությանը, բակի մաքրման համար, ինչպես նաև այլ ծառայությունների համար: Նման շենքում բնակարան ձեռք բերել ցանկացողների միայն մի մասն է պատրաստ այդպիսի ծախսերի: Մյուս կողմից, քանի որ նոր շենքերը կառուցվել էին համարյա թե նույն ժամանակահատվածում, ստացվեց որ անշարժ գույքի շուկա միանգամից մտան մոտ երկու հազար բնակարան, ինչն էլ իր հերթին պատճառ հանդիսացավ նորակառույց շենքերի գների իջեցմանը: Մեկ այլ կարևոր պատճառ է հանդիսանում այն փաստը, որ նոր շենքերը հիմնականում կառուցվում են շենքերի բակերում, այլ ոչ թե անմիջապես կենտրոնական փողոցների վրա: Սա նույնպես ազդում է գնի վրա:

Իմ տունն իմ ամրոցն է
Նորակառույցներն արդեն սկսել են զարգացնել անշարժ գույքի իրենց սեփական շուկան և հետևաբար իրենց հատուկ մոտեցումը, կախված բնակավայրի տեսակից: Առաջին տիպ` սա էլիտար անշարժ գույք է բոլոր պարամետրերով` կառուցման որակով, ճարտարապետական տեսքով, ներքին նախագծով և ներքին ծառայությունների քանակով: Երկրորդ տիպ` սա բիզնես դասն է, որը չունի էլիտար անշարժ գույքի շքեղությունն ու հարմարավետությունը, չնայած որ այնտեղ նույնպես գործում են անվտանգության համակարգերը: Անշարժ գույքի երրորդ տիպը` սա ավելի համեստ բնակավայր է, որը չնայած որ նորակառույց է, բայց շատ քիչ է տարբերվում հին շենքերից: Եվ վերջապես չորրորդ տիպ` սրանք կոտեջներ են` 3-ից 4 հարկանի տներ, հիմնականում առանց ծառայությունների:

7 խորհուրդ ապագա հաճախորդի համար
Հայաստանում անշարժ գույքի շուկան բավականին բազմազան է` բազմաբնակարան շենքեր, սեփական տներ, հողատարածքներ, կոմերցիոն տարածքներ և այլն: Տարբերությունը գների մեջ նույնպես մեծ է: Սկզբից անհրաժեշտ է ծանոթանալ տվյալ պահին անշարժ գույքի շուկայում գործող գների հետ, ինչպես նաև շատ ուշադիր լինել բնակարանի ընտրության հարցում, հատկապես անհրաժեշտ է մանրամասնորեն ստուգել փաստաթղթերը, քանզի վերջին ժամանակներս շատ տարածված երևույթ են դարձել կեղծ փաստաթղթերով բնակարանի վաճառքի հետ կապված կոնֆլիկտները: Հնարավոր ռիսկի նվազեցման, ժամանակի խնայողության, ինչպես նաև շուկայական խարդախություններից խուսափելու համար, խորհուրդ է տրվում համագործակցել փորձառու ռիելթորի հետ:

Նոր տեխնոլոգիաներ
Անշարժ գույք վաճառել ցանկացողները սովորաբար գործ են ունենում մի քանի միջնորդների հետ միաժամանակ: Այնուամենայնիվ ամենակարճ ճանապարհը դա լուրջ ռիելթորական ընկերության հետ բացառիկ պայմանագրի կնքումն է: Դա հնարավորություն կտա ընկերությանը նվազագույն ժամկետում իրականացնել ամբողջ գործարքը, քանի որ պրոֆեսիոնալ ռիելթորը լավ պատկերացում ունի տարբեր մարդկանց պահանջների մասին և հեշտությամբ կարող է գտնել հենց նրանց անհրաժեշտ անշարժ գույքի տեսակը: Հնարավոր է, որ մոտ ապագայում բացառիկ պայմանագրերը լայնորեն կկիրառվեն անշարժ գույքի շուկայում:

Վարդան Ավագյան
"Կասկադ" անշարժ գույքի գործակալության
Գլխավոր տնօրեն

"Կասկադ Ռիելթի" անշարժ գույքի գործակալությունը 2004թ.-ից աշխատում է անշարժ գույքի ոլորտում ծառայություններ մատուցելով: Գործակալության հիմնադիրն է հանդիսանում Վարդան Ավագյանը, ով 15 տարվա աշխատանքային փորձ ունի անշարժ գույքի ասպարեզում, ինչպես նաև հանդիսանում է Հայաստանի ռիելթորների և գնահատողների ազգային ասոցիացիայի հիմնադիրներից մեկը: Կարճ ժամանակահատվածում ,Կասկադ Ռիելթիե գործակալությունը հաստատուն դիրք գրավեց հայկական անշարժ գույքի շուկայում և ներկայիս դրությամբ հանդիսանում է Հայաստանի ամենամեծ և ամենափորձառու ռիելթորական ընկերություններից մեկը: Ընկերության գործունեությունը լիցենզավորված է և տարածվում է անշարժ գույքի հետ կապված բոլոր տեսակի գործառույթների վրա` ինչպես բննակելի, այնպես էլ ոչ բնակելի անշարժ գույքի (բնակարաններ, սեփական տներ, առանձնատներ, հողատարածքներ, ամառանոցներ, կոմերցիոն և արտադրատարածքներ և այլն) առք, վաճառք, վարձակալություն: "Կասկադ Ռիելթի" գործակալությունը դինամիկ զարգացող ընկերություն է: Ընկերությունում աշխատում են բարձր որակավորում ունեցող ռիելթորներ, իրավաբաններ, շինարարներ, ճարտարապետներ և դիզայներներ, որոնք պատրաստ են ձեզ ծառայել անշարժ գույքի հետ կապված հարցերում:

Գործակալության հաջողության հիմնական գործոնները`

• Ճիշտ մշակված քաղաքականություն
• Նոր տեխնոլոգիաների մշակում — ներմուծում
• Իրականացվող աշխատանքների բարձր որակ
• Մանրախնդրորոն ընտրված բարձր որակավորում ունեցող աշխատակազմ

ԼԻՑԵՆԶԻԱ #0523
Գործունեության տեսակը – անշարժ գույքի ռիելթորական գործունեություն (առք, վաճառք վարձակալություն)
Տրված է - ,Կասկադ Ռիելթիե ընկերությանը 02.11.2004թ. ՀՀ կառավարությանն առընթեր անշարժ գույքի կադաստրի պետական կոմիտեի կողմից:


ԳՈՐԾԱԿԱԼՈՒԹՅԱՆ ԳՈՐԾԸՆԿԵՐՆԵՐԸ
Պետական և կոմերցիոն խոշոր կառույցները::


ՄԵՐ ԱՇԽԱՏԱՆՔԱՅԻՆ ՈՃԸ
"Կասկադ Ռիելթի" -ի աշխատանքի հիմնական կոնցեպցիան է` արագ լուծել ձեր պրոբլեմները և մաքսիմալ պաշտպանել ձեր իրավունքները, առավելագույնս ի օգուտ ձեզ:
"Կասկադ Ռիելթի" -ի հիմքը բաղկացած է չորս հիմնաքարերից` հուսալիություն, անվտանգություն, պրոֆեսիոնալիզմ և հարմարավետություն:
Այդ պատճառով հաճախորդների մոտ 50%գալիս են մեզ մոտ իրենց ընկերների և ծանոթների խորհրդով:

ԻՆՉ ԵՔ ԴՈՒՔ ՄԵԶ ՎՃԱՐՈՒՄ ?

• Առք ու վաճառքի գործարքի գումարի միայն 2,5% միջնորդավճար, — ամսեկան վարձավճարի 50% երկարաժամկետ վարձակալության դեպքում, — 30% կարճաժամկետի դեպքում: